Bonne nouvelle pour les locataires : la progression trimestrielle de l’indice de référence des loyers (IRL), qui détermine le montant maximal de la révision annuelle, marque un ralentissement prononcé en fin d’année 2020. En cause notamment, un taux d’inflation qui marque le pas.
Indice de référence des loyers : la progression se ralentit
Se dirige-t-on vers une certaine modération des loyers au niveau national ? L’indice de référence des loyers, en tout cas, ralentit sa progression trimestre après trimestre. Le dernier indice publié par l’Insee concerne le 4e trimestre 2020 et s’établit à 130,52, soit une progression de + 0,20 % seulement par rapport au 4e trimestre 2019 (130,26).
À titre de comparaison, la progression annuelle de l’IRL s’était établie à :
- + 0,92 % au 1er trimestre 2020 (130,57) ;
- + 0,66 % au 2e trimestre 2020 (130,57) ;
- + 0,46 % au 3e trimestre 2020 (130,59).
On constate donc même une diminution de l’IRL en valeur absolue entre le 3e et le 4e trimestre 2020, ce qui n’était plus arrivé depuis 2016.
Calculer une révision de loyer : un exemple
Soit un appartement loué pour 500 € par mois depuis le 1er novembre 2019, et dont la référence est donc le 4e trimestre. Au bout d’un an, le loyer peut être révisé par le bailleur et porté à :
500 + (0,20 % × 500) = 501 €
Cette année, la revalorisation devra donc se limiter à un euro symbolique !
Un impact important sur le budget des locataires
La modération de l’indice de référence des loyers a pour principale cause le tassement de l’inflation observé en fin d’année 2020. Pour rappel, l’IRL est en effet calculé chaque trimestre par l’Insee sur la base de l’évolution des prix à la consommation, à l’exception des prix du tabac et des loyers eux-mêmes.
Le ralentissement de l’IRL a un impact significatif sur le marché de la location. L’indice sert notamment à établir la révision maximale des loyers du parc locatif privé pour l’année en cours, et vaut à la fois pour les logements vides et pour les meublés. Il est donc scruté avec attention à la fois par les bailleurs et par les locataires.
Comment appliquer la hausse de loyer prévue par l’IRL ?
La révision du loyer d’un logement sur la base de l’indice de référence ne nécessite pas de rédiger un avenant au bail, mais elle n’est pas automatique pour autant. Lorsqu’il a connaissance de l’indice applicable pour le trimestre de référence du bail, le propriétaire doit notifier officiellement au locataire son intention d’appliquer la hausse de loyer.
Le propriétaire dispose d’un an pour solliciter cette hausse à compter de la date de révision du bail. Dans tous les cas, l’augmentation du loyer ne pourra jamais être rétroactive : il a donc tout intérêt à réaliser la démarche dans les meilleurs délais.
L’indice de référence des loyers ralentit fortement sa progression à la fin 2020, mais demeure positif. Les augmentations de loyer pour les baux signés entre le mois d’octobre et de décembre devraient être particulièrement modestes cette année.
IRL fin 2020 – Les trois points clés à retenir :
– L’indice de référence des loyers augmente de 0,20 % seulement au 4e trimestre 2020 ;
– L’évolution de l’IRL a marqué un ralentissement progressif en cours d’année ;
– La hausse des loyers ne s’applique pas automatiquement et doit être demandée par le bailleur.
Par Cédric Launay