Copropriété sans syndic : que faire ?

En France, les copropriétaires d’un immeuble doivent obligatoirement procéder à la désignation et au renouvellement régulier d’un syndic, chargé de la gestion courante des parties communes. Il est important de réagir rapidement si le mandat du syndic actuel a expiré sans renouvellement ou désignation d’un nouveau professionnel.

Syndic de copropriété : une obligation en France

L’élection d’un syndic de copropriété constitue une obligation incontournable depuis la loi du 10 juillet 1965, encadrant les modalités de gestion des immeubles d’habitation. Elle a été ensuite confirmée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

En pratique, l’assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins trois mois1 avant la fin du mandat actuel – d’une durée maximale de trois ans2 – pour décider du renouvellement du contrat ou du remplacement du syndic. Il peut donc arriver qu’une copropriété se retrouve sans aucun syndic si les délais de convocation de l’assemblée générale n’ont pas été respectés ou si les copropriétaires ne parviennent pas à trouver un accord sur la désignation du syndic.

Cette situation est inconfortable pour la copropriété : sans syndic, cette dernière est en effet exposée au recours de n’importe quel copropriétaire ou tiers (voisin, société de prestations de services…) devant le tribunal judiciaire. Ce dernier peut alors nommer un administrateur pour gérer l’immeuble temporairement au nom de la copropriété.

Absence de syndic en Suisse : quelles conséquences ?  

Le régime suisse de la propriété par étages (PPE) autorise les copropriétaires à assumer eux-mêmes la gestion courante de leur immeuble, selon les modalités qu’ils définissent. En pratique, la plupart désignent cependant un administrateur pour cette tâche.

Copropriété sans syndic : quelles solutions ?

Plusieurs possibilités s’offrent aux copropriétaires souhaitant se mettre en règle et procéder à la désignation d’un syndic lors de leur prochaine assemblée générale :

  • La création d’un syndic bénévole peut tout d’abord être envisagée si l’un des copropriétaires accepte d’assumer lui-même cette tâche. Contrairement à ce que son nom laisse entendre, le syndic bénévole autorise une rémunération, qui sera toutefois souvent inférieure à celle d’un professionnel en règle générale. Cela peut donc s’avérer une option attractive d’un point de vue financier si un copropriétaire est prêt à accorder un temps suffisant à cette tâche.
  • Le remplacement du syndic professionnel peut aussi être acté très facilement si le précédent ne remplissait pas correctement ses missions. Il est recommandé d’étudier plusieurs devis et de sélectionner un cabinet ayant une bonne réputation.
  • La désignation d’un syndic en ligne, enfin, peut constituer une alternative satisfaisante et moins coûteuse. Ce type de professionnel ne sera pas physiquement présent pour superviser certains aspects (organisation des assemblées, suivi des travaux…), mais peut néanmoins apporter un soutien précieux pour la tenue de la comptabilité, le suivi des contrats de prestations de services…

Une copropriété sans syndic est en tort aux yeux de la loi et doit donc se mettre en règle le plus rapidement possible. Les copropriétaires ne doivent pas hésiter à convoquer une assemblée générale extraordinaire pour mettre un terme à cette situation.

Les trois points-clés à retenir :

  • La désignation d’un syndic est une obligation au sein de chaque copropriété en France.
  • Il est également nécessaire de procéder au renouvellement du contrat du syndic ou à sa renégociation dans des délais établis.
  • Plusieurs types de syndics peuvent convenir selon les besoins de la copropriété.

Par Clémentine Beauchesne


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