Comme nous l’avons évoqué, il y a des règles que le bailleur doit respecter pour justifier des retenues locatives le dépôt de garantie.
Toutefois, comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine. Explications :
En cas de litige, quel sont les dommages et intérêts auxquels le bailleur peut prétendre ?
Lorsque le locataire n’a pas respecté son obligation d’entretien de son logement (cf réparations locatives) et qu’aucun accord n’a été trouvé pour un dédommagement, le bailleur peut faire condamner son locataire outre le paiement des réparations locatives, à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).
Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l’action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.
C’est le juge qui doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au locataire en analysant les devis et factures produits par le bailleur (Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133).
Un principe d’indemnisation pas toujours clair !
Concernant le principe même de l’indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à la justification d’un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784). Cette position semblait correspondre à une doctrine selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l’inexécution contractuelle.
Une jurisprudence qui évolue :
La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu’en présence d’une faute du locataire et d’un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).
Le dédommagement du bailleur décorrélé de l’exécution des travaux :
En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l’exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396).
Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux pourrait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.
Par Clémentine Beauchesne