Liquidation ou redressement judiciaire, procédure de sauvegarde… L’ouverture d’une procédure collective concernant un locataire commercial arrive souvent après de nombreuses difficultés rencontrées par ce professionnel, dont des impayés de loyer. Pour autant, la résiliation du bail n’est pas automatique. Comment faut-il procéder ?
Bail commercial et procédure de sauvegarde : quelles sont les règles ?
L’ouverture officielle d’une procédure de sauvegarde à l’encontre d’un locataire commercial en cessation de paiements ne vaut pas nécessairement une résiliation de son bail, même s’il existe des arriérés de loyer. Cela vaut quel que soit le type de procédure engagée, et notamment pour :
- Une procédure de sauvegarde ;
- Une liquidation judiciaire ;
- Un redressement judiciaire.
La décision à prendre concernant le bail relève en principe du gestionnaire désigné par le tribunal de commerce, soit :
- L’administrateur judiciaire concernant les procédures de sauvegarde ou redressement ;
- Le liquidateur judiciaire concernant les procédures de liquidation.
En fonction des intérêts de l’entreprise et de la trésorerie disponible, le gestionnaire pourra opter pour une :
- Poursuite du bail commercial si les fonds disponibles permettent encore de régler les échéances ;
- Résiliation du bail commercial anticipée dans le cas contraire, sans avoir à fournir de motif ;
- Cession du bail commercial à un repreneur.
Résiliation à l’initiative du bailleur : pour quels motifs ?
Le bailleur lui-même peut prendre l’initiative de la résolution judiciaire du bail lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective. Il ne peut toutefois engager cette démarche que pour trois motifs bien précis.
1) Le non-paiement des loyers et des charges postérieures à la procédure collective
Si l’administrateur ou le liquidateur se prononce pour une poursuite du bail, il a alors l’obligation de régler le loyer et les charges à chaque nouvelle échéance. Dans le cas contraire, le bailleur est en droit de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résolution judiciaire du bail. Il ne peut toutefois le faire :
- Qu’au bout d’un délai minimal de trois mois après la décision d’ouverture de la procédure collective ;
- Et si les sommes dues n’ont pas été payées au bout dans ce délai.
Faire jouer la clause résolutoire de plein droit Certains baux commerciaux incluent une clause résolutoire permettant au bailleur d’obtenir la résolution automatique du contrat en cas de non-paiement des loyers. Elle peut être valablement activée si le gestionnaire ne règle pas les échéances dues.Il convient dans ce cas de respecter le formalisme prévu et notamment d’adresser un commandement de payer accordant un délai d’un mois pour se mettre en règle (article L.145-41 du code du commerce).
2) L’absence de réponse du gestionnaire quant au devenir du bail
Si aucune décision n’intervient de la part du gestionnaire quant au bail, le bailleur peut lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de se prononcer. À défaut de réponse dans le mois suivant la notification, le bail est automatiquement résilié.
3) Le manquement à une obligation antérieure et autre que le défaut de paiement
L’ouverture d’une procédure collective n’empêche pas le bailleur de saisir le tribunal judiciaire pour un <e faute commise antérieurement par le locataire, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un défaut de paiement. Il peut s’agir notamment :
- Du non-respect de destination des lieux loués ;
- De leur mauvais entretien ;
- D’une sous-location sans accord préalable ;
- Des nuisances causées au voisinage.
L’ouverture d’une procédure collective a pour effet de « geler » les impayés en cours du locataire, mais ne prive pas le bailleur de tout recours pour faire procéder à la résiliation du bail commercial. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé pour être accompagné dans cette démarche.
Les trois points clés à retenir :
- L’ouverture d’une procédure collective ne vaut pas résiliation du bail commercial.
- La décision de résilier le bail – ou non – revient au gestionnaire désigné par le juge.
- Le bailleur peut néanmoins résilier de sa propre initiative pour certains motifs.
Par Clémentine Beauchesne