À la sortie d’un bien loué, il est important de réaliser un état des lieux de sortie. Seront alors déterminées les charges imputées au locataire ou au propriétaire. Pour que l’état des lieux se déroule de manière réglementaire et sans conflit, il est intéressant d’utiliser une grille de vétusté. Celle-ci va permettre de mettre d’accord les deux parties, conformément à la grille et à ce qui a été fixé lors de l’entrée dans les lieux.
Le concept de vétusté
La vétusté correspond à l’état de détérioration produit par le temps. Dans un logement, cela correspond aux matériaux (parquet, peinture, porte…) ou aux équipements (douche, évier, mitigeur…). La vétusté permet donc de qualifier les éléments présents dans le bien et de déterminer leur état d’usure qu’il soit naturel ou causé par le locataire.
Lors de l’état des lieux de sortie, la grille de vétusté va permettre de constater les différentes dégradations commises. L’objectif est que chaque partie, locataire et propriétaire (ou son représentant) constatent conjointement les différentes dégradations en fonction de l’état des lieux d’entrée. La grille de vétusté permet donc d’éviter les conflits en proposant une grille fixe. Celle-ci peut être présentée au locataire lors de son entrée dans les lieux comme grille de référence. L’état des éléments détériorés par usage naturel pourra alors être qualifié grâce à la grille de vétusté.
Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, précise que le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’une grille de vétusté « ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ».
Comment évaluer la vétusté ?
Pour calculer la vétusté d’un bien et de ses composants il n’existe pas de règle fixe. Chaque bailleur peut les déterminer de manière différente. Cependant, certains critères sont à prendre en compte :
- Une durée de vie théorique
- La franchise (période durant laquelle les équipements ne subissent pas d’altération)
- L’abattement annuel forfaitaire (taux d’usure naturel de l’équipement) à soustraire au coût de la réparation
- Éventuellement une quote-part résiduelle. (Part des réparations qui reste à la charge du locataire dans tous les cas de figure. Y compris si la durée de vie théorique de l’équipement a expiré).
Par exemple, un parquet dans un bien meublé aura pour durée de vie 20 ans, avec une franchise de 5 ans. Le pourcentage d’abattement par an sera de 5% et la valeur résiduelle de 25%.
Pour calculer la vétusté du parquet d’un bien, prenons l’exemple suivant ;
Le parquet a été posé il y a 18 ans. Aujourd’hui, le parquet est usé et doit être changé. Il faut alors :
- Enlever les 5 ans de franchise
- Puis multiplier les 13 années qui restent par l’abattement qui s’élève à 5%
- Soit 13 x 5% = 65%
Pour calculer ce que le locataire doit payer, il faudra prendre le coût d’un revêtement de parquet et soustraire 65%.
Voir des exemples de grille de vétusté.
Avec homePad
L’état des lieux étant obligatoire lors de l’entrée dans un bien, il est nécessaire de notifier toutes ses caractéristiques et de détailler son état.
Pour faciliter vos états des lieux, homePad vous propose des états des lieux dématérialisés qui vous permettront d’être clair et précis. Vous avez également la possibilité d’insérer une grille de vétusté dans votre état des lieux pour informer le locataire et vous aider dans votre analyse de la vétusté.
Vous désirez en savoir plus ? Écrivez-nous à info@homepad.com.
Par Clémentine Beauchesne