Il n’y a pas eu une semaine sans que l’on entende parler d’un grave incendie. Une maison de retraite à Paris, un immeuble à Rennes, Grasse, Châteauroux… la liste est longue et la recrudescence de sinistres graves pose la question : quelle est la responsabilité du gestionnaire en cas d’incendie ? Faisons le point.
Incendies et autres sinistres : mieux vaut prévenir que guérir
80 % des décès liés au feu sont dus à des incendies domestiques. Ce type d’incendie se déclare toutes les 2 minutes en France, soit 250 000 par an en moyenne. Fort de ce constat, la France a instauré une loi visant à prévenir ces sinistres. En 2010, la réglementation incendie habitation oblige tout locataire ou propriétaire à avoir un logement équipé d’un détecteur de fumée avant 2015.
Bien que la loi ALUR ait tranché en 2014 en obligeant les propriétaires à supporter la charge de l’achat et de l’installation du détecteur, les logements seraient encore loin d’être conformes à la réglementation incendie habitation. Ainsi, lors de l’enregistrement d’un nouveau bien en portefeuille, le devoir de conseil des gestionnaires est pleinement engagé. Ils devront s’assurer que le logement est conforme à la loi afin de suivre le vieil adage « mieux vaut prévenir que guérir ».
Comment gérer un grave sinistre ?
La gestion d’un sinistre, à plus forte raison quand il est grave, demande la plus grande vigilance tant sur la responsabilité que sur la prise en charge. Maîtriser tout le contexte juridique et technique est nécessaire pour sécuriser la responsabilité de l’administrateur de biens. Ainsi, il faudra être le pivot central d’une relation entre assureur/assuré et locataire, et être capable, avec les parties prenantes, de déterminer les causes, victimes et responsables si tel est le cas.
Il va sans dire que, dans le cadre d’un incendie causé par le locataire, mieux vaut que le dossier de ce dernier soit parfaitement à jour tant au niveau des assurances que des cautions engagées lors de son entrée dans les lieux. Dans ce genre de cas précis, plusieurs affaires ont fait jurisprudence et donné raison aux propriétaires bailleurs qui se sont retournés contre les mandataires. Une fois encore, la prévention est le mot d’ordre.
La convention IRSI pour plus de facilité
Depuis 2018, la nouvelle convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI) a vu le jour afin de simplifier les démarches suite à un incendie. Dans ce cadre, on notera une convention commune pour les sinistres inférieurs à 5 000 € HT et la nomination d’un expert unique mandaté pour le commun des parties prenantes.
Vous l’aurez compris, dans un souci de prévention des risques, les gestionnaires auront intérêt à mener des actions préventives en amont et pendant la location, tant auprès du locataire que du propriétaire, afin d’éviter tout sinistre grave et, parfois même, une remise en cause de leur responsabilité.
Ce qu’il faut savoir pour que la responsabilité du gestionnaire ne soit pas engagée en cas de sinistres graves :
- Il doit avoir un dossier du locataire complet et ficelé.
- Il se doit d’être un expert en gestion et relationnel.
- Il doit s’assurer que le bien loué est correctement équipé d’un ou de plusieurs détecteurs de fumée conformes.
Par Clémentine Beauchesne