Votée quelques mois après la loi Alur, la loi Pinel, légiférant sur le commerce, les petites entreprises et l’artisanat, et rentrée en application le 18 juin 2014, a mis en place une nouvelle réglementation relative aux baux commerciaux en accordant une protection accrue du locataire PME/PMI. Décryptage sur cette nouvelle obligation portant sur les baux commerciaux :
Totalement éclipsée par une loi Alur davantage médiatisée, cette nouvelle législation a réformé en particulier l’état des lieux du bail commercial. C’est une grande nouveauté, car avant cette loi, l’état des lieux, d’un bail commercial était facultatif.
Quels sont les baux concernés par la loi Pinel ?
La loi Pinel du 18 juin 2014, rend désormais obligatoire au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, d’établir un état des lieux d’entrée, et de sortie, pour toute signature d’un bail commercial (ou bail 3/6/9). Ce dispositif s’applique également aux baux dérogatoires (dits également baux précaires) et aux baux professionnels, mais également en cas de cession du droit au bail commercial par le locataire commerçant.
Comme pour un bail portant sur un logement résidentiel, l’état des lieux est un écrit qui fait description de l’état précis dans lequel se trouve l’immeuble, le local, l’entrepôt, les bureaux… et qui va être utilisé par le preneur au moment de la remise des clefs, et à la fin du bail lors de la restitution des clefs.
Quand et comment faire un état des lieux sur un bail commercial ?
Comme pour un état des lieux d’un logement résidentiel, l’état des lieux est établi contradictoirement par le propriétaire ou son représentant. Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, notamment lors de la sortie du local ou des bureaux, alors il sera possible d’avoir recours à un huissier de justice. Dans ce cas, comme pour un état des lieux d’un logement, les frais d’huissiers seront alors partagés entre bailleur et locataire. Toutefois, si c’est le cas, l’état des lieux effectué par l’huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, verra son coût partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
Enfin, et il s’agit d’une spécificité applicable au bail commercial, si cet état des lieux est effectué pour une sortie d’un ancien locataire et l’entrée d’un nouveau, alors les deux locataires pourront se partager les frais entre eux.
Pour synthétiser, l’état des lieux doit être établi et signé par les parties lors de :
- la conclusion du bail ;
- la fin du bail ;
- la cession du droit au bail ;
- la mutation (donation) ;
- la cession du fonds de commerce ;
La rédaction d’un état des lieux doit se faire selon une méthodologie et respecter un certain cahier des charges : la mauvaise rédaction dudit état des lieux aura des conséquences en cas de litiges et de procédures judiciaires.
Les parties prenantes doivent donc y porter une attention particulière, et opter pour une solution numérique sur tablette comme par exemple l’application homePad.
La loi Pinel s’applique en principe aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. L’état des lieux de sortie sera quant à lui obligatoire même pour les baux conclus avant cette date, dès lors que la restitution du local est postérieure au 20 juin 2014. A noter que c’est possible de faire un état des lieux de sortie avant la fin du préavis.
Que se passe-t-il en l’absence de l’État des lieux d’Entrée ?
Bonne question ! La réponse n’est pas simple car il existe plusieurs cas de figures : la réponse sera différente selon la date de signature du bail, à savoir avant ou après le 20 juin 2014, date d’application de la loi Pinel:
- Si le bail commercial a été conclu avant le 20 juin 2014 : on présume comme le rappel la loi, que le locataire a reçu les locaux dans un bon état. De plus si pour les baux 3/6/9 conclus avant cette date et dans l’hypothèse ou l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait (ou qu’il est perdu) alors, la situation n’est pas claire. On pourrait alors considérer que les dispositions de l’article 1731 du Code civil continuent alors de s’appliquer : cela voudrait dire que le locataire serait présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparation (sauf s’il apporte la preuve qu’il existait des dégradations). Il doit donc les restituer dans l’état similaire c’est-à-dire en bon état de fonctionnement. Ce cas de figure sera donc plutôt favorable au bailleur.
- Pour un bail commercial conclu après le 20 juin 2014, le locataire ne pourra pas être tenu responsable du mauvais état des locaux. En effet à compter de cette date, si l’état des lieux d’entrée du bail commercial n’a pas été réalisé, la loi prévoit expressément que le bailleur ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil : ainsi, la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux dans un bon état n’est plus valable et ce dernier ne pourra pas être tenu responsable du mauvais état des locaux. Dans cette situation, en revanche, le locataire sera davantage favorisé.
Attention car il existe des situations particulières concomitantes aux clauses contractuelles introduites au contrat de location, et qui ne seront pas pour autant réglées. Idem en l’absence d’état des lieux d’entrée.
Dans ce cas précis, on peut en effet se trouver face à des locaux en bon état de réparation, mais avec le bailleur qui prétend que des modifications importantes y ont été apportées sans son accord (alors que le bail commercial l’interdisait au locataire) et le locataire prétendant que les aménagements qui lui sont reprochés existaient déjà. Dans ce cas, le bailleur pourrait exiger la restitution des locaux dans leur état d’origine, mais sans état des lieux d’entrée, il lui incombera alors d’apporter la preuve que c’est bien le locataire qui a effectué les modifications des bureaux ou des locaux.
En conclusion, le législateur a introduit une réglementation nécessaire dans le but de combler un vide juridique et de clarifier des situations souvent litigieuses, pouvant fragiliser les locataires professionnelles de petites tailles.
Par Clémentine Beauchesne