Un bailleur ayant connaissance d’importantes nuisances sonores dans l’environnement du logement a l’obligation d’en informer le futur locataire, dès la première visite. Ce principe de transparence a été rappelé par une décision de justice en date du 6 juillet 2020. Que faut-il en retenir ?
Un locataire mal informé est un préjudice particulièrement lourd
C’est un jugement qui a rappelé l’importance du devoir de transparence des bailleurs à l’égard de leurs locataires : l’affaire Cyril X. Ce jeune ingénieur trouve en mai 2015 une location de HLM géré par la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP), dans le 15e arrondissement. La bonne nouvelle est de courte durée pour le nouveau locataire, qui subit immédiatement d’importantes nuisances sonores de la part de son voisin du dessus. Disputes, éclats de voix et tapages divers se poursuivent quotidiennement jusqu’à une heure avancée de la nuit.
Le locataire apprend incidemment que le problème est connu du bailleur depuis quatre ans, et que deux rappels à l’ordre ont déjà été adressés au voisin bruyant. Sous la pression de la victime, la RIVP finit par assigner le fauteur de troubles devant le tribunal d’instance et à obtenir la résolution judiciaire du bail. L’événement provoque toutefois la fureur du mis en cause, qui va trouver Cyril X sur son palier et le menace de mort. S’ensuivent pour le locataire une dépression nerveuse, un séjour en établissement psychiatrique et un déménagement précipité.
Décision de justice du 6 juillet 2020 : un rappel 30 ans plus tard L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exige du propriétaire la garantie de « jouissance paisible du logement » au locataire. Cyril X s’est fondé notamment sur cette disposition pour engager la responsabilité du bailleur social.
Non-information pour trouble de voisinage : un vice du consentement
L’affaire ne s’arrête pas là pour le jeune ingénieur, puisque la RIVP engage des poursuites à son encontre via une société de recouvrement pour récupérer les loyers impayés entre le mois de janvier 2016, date à laquelle il est interné, et la date effective de fin de bail au mois d’avril. Cyril X assigne alors à son tour le bailleur en contestant la validité de ce bail, estimant qu’il a été mal informé et n’aurait jamais signé s’il avait eu connaissance du problème.
La juridiction a retenu l’argumentation de Cyril X et confirmé la nullité du bail : la manœuvre du bailleur, reconnu pour avoir incontestablement caché une information essentielle et dont il avait connaissance, constitue bien une forme de « dol » (c’est-à-dire de tromperie) au sens de l’article 1116 du Code civil.
La décision réitère ainsi l’obligation d’information et de transparence des bailleurs et agences immobilières, qu’il s’agisse de l’existence de nuisances sonores ou de tout autre problème susceptible de remettre en cause l’accord du locataire. Tout manquement peut être sanctionné par la nullité du contrat et le paiement de lourds dommages et intérêts.
Un agent immobilier a un devoir de transparence sur l’état réel et l’environnement du bien présenté à son client. N’oubliez pas qu’un consentement obtenu par tromperie équivaut à l’absence de consentement, et peut engager votre responsabilité devant les tribunaux.
Les trois points clés à retenir :
- Une décision de justice du 6 juillet 2020 a sanctionné un bailleur pour défaut d’information de son locataire.
- La RIVP avait négligé de mentionner la présence d’un voisin très bruyant et problématique.
- La juridiction confirme ainsi l’obligation de transparence du bailleur ou de l’agence vis-à-vis du futur locataire.
Par Cédric Launay