En tant qu’organe de contrôle, le conseil syndical d’une copropriété ne peut assumer lui-même les missions qui sont normalement dévolues au syndic. Ce principe fondamental a été rappelé à l’occasion d’une récente question parlementaire adressée au gouvernement. Que faut-il en retenir ?
Syndic et conseil syndical : des fonctions différentes et incompatibles
Le syndic de copropriété est chargé, en France, de l’administration courante de l’immeuble et de l’exécution des décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est désigné par un vote de cette assemblée et fait l’objet d’une nouvelle mise en concurrence au moins une fois tous les trois ans.
Le conseil syndical, en ce qui le concerne, est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale afin de procéder au contrôle du syndic.
La loi du 10 juillet 1965 accorde cependant une certaine latitude aux copropriétaires dans le choix du type de syndic, avec la possibilité de désigner :
- un syndic professionnel, détenteur d’une carte professionnelle avec mention « gestion immobilière » ;
- un syndic non professionnel ou bénévole, assuré le plus souvent par l’un des copropriétaires ou son conjoint dans les petites résidences ;
- un syndic coopératif, dont les missions sont alors assurées par des représentants désignés au sein du conseil syndical.
Des modalités de contrôle spécifiques pour le syndic coopératif
Lorsque les fonctions de syndic sont exercées au sein du conseil syndical par certains de ses membres de façon coopérative, la neutralité du contrôle impose notamment de désigner un expert-comptable pour procéder à la certification des comptes annuels.
Un principe rappelé récemment par les pouvoirs publics
À l’occasion d’une question sénatoriale, publiée au Journal officiel le 27 août 2020, le gouvernement a été interrogé sur la répartition des missions entre le conseil syndical et le syndic de copropriété. Le conseil syndical, en particulier, est-il en droit de se substituer au syndic pour l’exercice de certaines de ses missions, ici en l’occurrence, la visite d’une partie commune à jouissance privative ?
Le ministère de la Justice a répondu par la négative, en rappelant que le conseil est par nature un organe de contrôle et assistance du syndic, et qu’il n’exerce pas en propre des fonctions de gestion ou d’administration.
Comment la copropriété est-elle contrôlée en Suisse ?
En Suisse, le régime de la propriété par étage (PPE) inclut de nombreux points communs avec le régime français de la copropriété, dont notamment une division entre parties privatives et communes et un règlement adopté à la majorité des copropriétaires.
La gestion courante peut être assurée par les copropriétaires eux-mêmes, mais ces derniers feront appel le plus souvent à un professionnel ou « administrateur ». Le contrôle de cet administrateur peut être assuré par plusieurs copropriétaires disposant d’une délégation de pouvoir et organisés en « comité de gestion ». Toutefois, et à la différence du conseil syndical en France, la création de cet organe n’est pas obligatoire.
Conseil syndical et syndic de copropriété ne peuvent mélanger leurs missions, dans la mesure où l’organe chargé de la mise en œuvre des décisions ne peut être le même que celui chargé du contrôle de leur bonne exécution.
Les trois points-clés à retenir :
- Le conseil syndical a pour rôle de contrôler le syndic, lui-même en charge de l’exécution des décisions prises par la majorité des copropriétaires.
- Il ne peut assumer une tâche de gestion à la place du syndic.
- Les modalités du contrôle de l’administrateur de l’immeuble sont plus souples en Suisse.
Par Clémentine Beauchesne