Le plus souvent, lors de la signature du bail de location (parc privé, hors logement social), un dépôt de garantie est demandé au locataire pour garantir l’exécution de ses obligations tel que défini par la loi de 89.
Lors de la sortie, la restitution des clefs, est un moment capital car c’est l’état des lieux de sortie qui fait foi, et qui permet au propriétaire bailleur ou son représentant de mentionner les dégradations imputables aux locataires, et dont il doit s’acquitter. Le cas échéant le bailleur pourra être en mesure de demander une indemnisation :
À cette occasion, deux questions se posent :
- Comment le bailleur doit-il justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ? L’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire.
- Comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine.
Premiers éléments de réponses concernant la restitution du dépôt de garantie et l’application des retenues locatives.
Les obligations en matière de restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution ?
Deux cas de figure se présente :
- Si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes et ne font pas apparaître d’écarts manifestes, le délai de restitution est fixé à un mois.
- En revanche si la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, alors le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois.
Pour rappel, dans les deux cas le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou à défaut par lettre recommandée avec avis de réception.
Déduction des sommes retenues ?
A l’issue de l’Etat des lieux, le propriétaire bailleur ou son mandant doit détailler les dégradations faisant l’objet de retenues sur le dépôt de garantie et fournir les justificatifs : on ne peut pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).
Attention au montant quand même, car en cas de litige portant sur le montant, le juge n’est pas tenu par ce devis, s’il l’estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887). Dans le cas d’une gestion intermédiée, c’est au professionnel de s’assurer de la pertinence du devis et de son caractère acceptable.
Quand produire les devis justificatifs ?
Le bailleur est tenu de produire les pièces justificatives dans un délai raisonnable, mais n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois, prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d’une certaine somme au motif que le bailleur n’avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le délai raisonnable n’est pas apprécié de la même manière entre un bailleur qui loue en direct ou via un professionnel.
Comment anticiper la régularisation des charges de copropriété ?
Si les locaux loués se situent dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20% du montant du dépôt de garantie au titre de la régularisation préventive des charges (loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 : art. 22) dans l’attente de l’arrêté des comptes. La régularisation devra dès lors intervenir dans le mois suivant l’approbation des comptes annuels.
Cependant les parties peuvent également faire le choix de solder immédiatement l’ensemble des comptes, libre au bailleur de demander une régularisation des charges ultérieures.
Attention aux pénalités pour Restitution tardive !
Si le bailleur ou son mandant ne respecte pas le délai de restitution (évoqué ci-dessus), le dépôt de garantie restant dû au locataire pourra être majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée. Toutefois, cette majoration ne pourra pas être invoquée par le locataire s’il est prouvé que celui-ci a oublié de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou mandant.
Quelle est la procédure en cas de contestation ?
En cas d’absence de restitution ou de désaccord sur le montant des sommes retenues par le bailleur, le locataire peut saisir la juridiction compétente, après envoi d’une mise en demeure :
- Si le montant du dépôt de garantie < 4000 € : la Commission départementale de conciliation ou la juridiction de proximité territorialement compétente (Code de l’organisation judiciaire (COJ) : R231-4])
- Si le dépôt de garantie > à 4000 €, le locataire devra saisir le Tribunal d’instance (COJ : L221-4), désormais seul compétent depuis le 1er juillet 2017, pour traiter des contentieux relatifs au dépôt de garantie.
Et quelle procédure ou quels dommages et intérêts dans le cas inverse pour le bailleur ?
A suivre dans un prochain article : En cas de litige, quels sont les dommages et intérêts auxquels le bailleur peut prétende au titre de l’inexécution des réparations locatives
Par Clémentine Beauchesne