Un bailleur peut être amené à vendre un logement encore occupé par le locataire. Peut-il néanmoins lui donner congé auparavant, et sous quelles conditions ? Quelle décote sur le prix de vente si le locataire reste dans les murs ? Le point complet avec homePad.
Bailleurs : vendre un logement vide ou occupé ?
Lorsque le propriétaire souhaite mettre son bien locatif en vente, il peut profiter de la prochaine échéance du bail pour envoyer un « congé avec offre de vente » au locataire actuel. Cette procédure nécessite néanmoins de respecter des délais stricts, puisque la notification doit parvenir au locataire :
- au moins six mois avant la prochaine échéance du bail pour une location vide ;
- au moins trois mois avant dans le cas d’une location meublée.
Dans le cas d’une location vide, le locataire sera prioritaire pour racheter le bien pendant deux mois à compter du début du préavis.
La procédure du congé avec offre de vente oblige le locataire à quitter les lieux s’il ne rachète pas le logement, et permet donc au propriétaire de vendre un bien libre d’occupants. Si le propriétaire ne souhaite pas attendre la prochaine échéance du bail, ou si au contraire le délai minimal de préavis est déjà dépassé, il lui est alors possible de vendre le bien locatif occupé. Dans ce cas, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le bien.
Légalement, le bailleur n’est pas même tenu d’aviser le locataire de la mise en vente. Il est bien sûr préférable de le faire, ne serait-ce que pour faciliter l’organisation des visites pour d’éventuels acquéreurs.
Les bonnes raisons de vendre un bien occupé
Un bien mis en vente avec un locataire ne constitue pas nécessairement un désavantage. D’une part, cela permet d’éviter une vacance locative pendant la période précédant la vente. D’autre part, cela peut constituer un argument de vente auprès d’un investisseur, qui n’aura plus alors à se préoccuper de chercher lui-même un locataire.
Vendre un bien occupé : quelle décote sur le prix de vente ?
La présence d’un locataire dans les murs constitue une contrainte pour l’acquéreur, qui ne peut donc pas disposer du bien comme il l’entend à titre temporaire. C’est la raison pour laquelle une décote s’applique généralement sur le prix de vente.
- En cas de location vide, la décote est typiquement comprise entre 10 et 15 % en fonction de la durée restante du bail (d’une durée de trois ans).
- En cas de location meublée, aucune décote ne s’applique la plupart du temps du fait de la brièveté du bail (neuf mois à un an).
- Concernant les petites surfaces, la décote est souvent plus faible (5 à 10 %) du fait que ce type de logement intéresse volontiers les investisseurs en quête d’un locataire déjà présent.
Il est tout à fait possible de faire partir un locataire avant la mise en vente du logement si le bailleur fait preuve d’une anticipation suffisante. Dans le cas contraire, la vente du logement occupé est une autre possibilité moins contraignante et ne donnant lieu qu’à une décote assez faible.
Les trois points clés à retenir :
- Si l’échéance du bail approche, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre.
- Si le bailleur est hors délai, il peut également vendre le bien en l’état.
- La décote sur un bien vendu occupé va de 0 à 15 % selon les cas.
Par Clémentine Beauchesne