Le bailleur a la liberté de fixer le loyer de son choix, hormis dans certaines villes ayant mis en place un système d’encadrement comme Paris ou Lille. En revanche, les conditions de révision du loyer en cours de bail sont soumises à des conditions strictes. Comment appliquer une augmentation ?
IRL : quelles conditions pour augmenter un loyer ?
En France tout comme en Suisse, l’augmentation du loyer n’est possible que si le bail le prévoit. Le contrat doit ainsi contenir une clause dite « d’indexation » ou de « révision ». En son absence, le propriétaire n’est pas fondé à réclamer une quelconque augmentation du loyer, jusqu’à la prochaine échéance du bail – soit par exemple trois ans pour une location vide en France.
Lorsque cette clause existe, le propriétaire français peut alors réaliser une augmentation du loyer chaque année en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Le calcul de cet indice de référence des loyers est effectué par l’Insee chaque trimestre, sur la base du taux d’inflation.
Pas d’augmentation rétroactive du loyer !
Le propriétaire dispose d’un an pour appliquer l’augmentation prévue par l’IRL1. Au-delà, cette augmentation annuelle sera « perdue ». De même, tout mois de retard dans l’application de la révision du loyer ne peut être facturé au locataire de façon rétroactive.
Comment augmenter le loyer ?
L’application de l’IRL chaque année est un processus relativement simple. Il faut tout d’abord savoir que chaque bail de location comporte un trimestre de référence. Ce dernier correspond :
- soit au dernier indice de référence connu au moment de la signature du bail ;
- soit à un autre trimestre mentionné dans le bail.
Le propriétaire va alors consulter l’IRL pour le trimestre de référence de l’année en cours, puis le comparer à celui de l’année précédente. Le pourcentage de différence est celui qui sera appliqué au loyer. Il en avise le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.
Quelles sont les règles appliquées en Suisse ?
Pour encadrer l’évolution des loyers, la Suisse privilégie un taux d’intérêt de référence, qui correspond au taux hypothécaire moyen des banques avec un arrondi au quart de pour cent le plus proche. Ce système permet aux loyers d’évoluer à la hausse ou – plus rarement – à la baisse.
La révision du loyer, comme en France, ne peut intervenir qu’une fois par an, soit à la date anniversaire du bail soit à une autre date mentionnée dans le contrat. Il est également possible d’augmenter exceptionnellement le loyer de façon plus importante suite à des travaux, et si leur montant dépasse la moitié du montant du loyer annuel de l’année précédente.
Les mécanismes d’encadrement de la révision des loyers, dont l’application de l’IRL en France et celle du taux d’intérêt de référence en Suisse, sont destinés à protéger les locataires. Ils assurent également au propriétaire une revalorisation minimale.
Les trois points-clés à retenir :
- L’augmentation du loyer selon l’IRL peut avoir lieu une fois par an, dans des conditions précises.
- Elle n’est pas automatique et doit être sollicitée par le propriétaire.
- La révision encadrée du loyer permet d’éviter une forte augmentation en cours de bail.
Par Cédric Launay