Entrée en vigueur en juin 2014, la loi PINEL rend obligatoire la réalisation des états des lieux pour tous les baux commerciaux de droit commun, aussi appelé baux 3/6/9. Mais qu’en est-il pour les baux n’ayant pas le statut de droit commun ? Doit-on faire un état des lieux pour un bail précaire, ou bail dérogatoire ?
Pour rappel, le bail de courte durée aussi appelé bail précaire, est un bail commercial d’une durée déterminée de maximum trois ans. Ce bail dérogatoire permet au propriétaire ainsi qu’au locataire exploitant un fonds de commerce de ne pas s’engager sur une longue période.
Les baux dérogatoires d’une durée inférieure ou égale à 3 ans sont, en principe, exclus du statut des baux commerciaux.
Or, depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être établi même si le bail est signé sous le statut de bail dérogatoire. Ainsi, un état des lieux est établi à l’amiable et contradictoirement, lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, par les parties ou par un tiers mandaté par ces dernières, et joint au contrat de location (article L. 145-5 du Code de commerce).
Comme pour un bail commercial classique ou pour un logement le bail peut être établi contradictoirement par les parties de manière gratuite. Si l’état des lieux ne peut être établi, ou en cas de litige entre locataire / bailleur, il le sera alors par voie d’huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En revanche, bien que la loi prévoit pour le bail commercial qu’en l’absence d’état des lieux le local sera présumé avoir été reçu, mais aussi restitué en bon état, rien n’est prévu en matière de baux dérogatoires.
Ainsi, par l’application de cette loi, le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception et plus obligatoirement par huissier de justice.
Par Clémentine Beauchesne