Les rapports propriétaires bailleurs et locataires auraient du plomb dans l’aile et cela ne date pas d’hier ! De petits conflits en véritables querelles, les relations entre les deux parties au contrat de bail sont loin d’être pacifiques. Quelles sont les premières causes des litiges locatifs en France en 2018 ?
Le dépôt de garantie, toujours la première cause de litige – 16%
Souvent demandé par le bailleur à la signature du bail, le dépôt de garantie est normalement restitué à la fin du contrat au locataire.La non-remise du dépôt de garantie ou sa restitution partielle à la fin du bail représente, en 2016, environ 15 % des litiges locatifs selon la Confédération Générale du Logement ! La loi est claire sur la question : toute retenue sur le dépôt de garantie doit pouvoir être justifiée. À défaut, elle est considérée comme abusive.
C’est pour cette raison que l’état des lieux d’entrée et de sortie joue un rôle capital. Un état des lieux précis, détaillé et le plus clair possible évite d’avoir à se livrer à des interprétations hasardeuses lors du départ du locataire.
Réaliser un état des lieux précis
Pour éviter ce genre de désagrément, mieux vaut faire des états des lieux d’entrée et de sortie aussi clairs que précis, et les rédiger de manière comparative pour prévenir tout litige.
Les troubles de jouissance du logement – 15%
Les troubles de jouissance (par exemple, insalubrité, humidité, etc.) représentent la deuxième cause de conflits avec environ 12 % des litiges en 2015, et 15 % en 2016. Les conflits portant sur les réparations et travaux correspondent à presque 8 % des litiges en 2015.
Ces deux situations conflictuelles sont très liées : un propriétaire qui ne fait pas les travaux nécessaires empêche son locataire de jouir paisiblement de son logement. Mais, à l’inverse, des travaux de gros œuvre peuvent aussi rendre difficile un usage normal du logement par le locataire ! Il faut aussi veiller à rappeler que les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, tandis que l’entretien courant, les réparations locatives et les menus travaux reviennent au locataire.
Dans les faits, la répartition des frais entre propriétaires et locataires est parfois beaucoup plus compliquée. Souvent, les travaux sont réalisés en urgence par le locataire qui avance alors les fonds… Avec des difficultés pour se faire rembourser !
La notion de « décence » en immobilier
La définition de logement décent est clairement énoncée par l’État. Le bailleur doit s’engager à fournir un logement conforme aux exigences de sécurité physique et de santé des locataires.
Loyers abusifs et charges locatives injustifiées – 10%
Plus fréquents en région parisienne qu’en province, les litiges portant sur les charges locatives et le loyer restent globalement stables depuis quelques années. Du côté des locataires, de nombreux problèmes sont relevés : surévaluation du loyer, désaccord sur le prix initial ou révisé, etc. Du côté des propriétaires, c’est l’impayé de loyer qui est en tête des préoccupations.
Pour les charges locatives, les répercussions abusives sur le locataire sont souvent pointées du doigt. Il faut d’ailleurs rappeler que le propriétaire doit être en mesure de justifier chaque demande de provision ou de régularisation des charges de façon précise.
Quelle que soit la cause de votre litige, il est important d’agir au mieux et d’engager une conciliation pour régler rapidement le conflit.
Litiges locatifs – ce qu’il faut savoir :
- En cas de problème, il faut essayer de trouver une solution amiable en saisissant la Commission de Conciliation Départementale compétente.
- La saisine est possible par simple lettre accompagnée du contrat de bail et de toutes les pièces justificatives nécessaires.
- Selon les régions, environ un tiers des affaires à plus des trois quarts passent l’épreuve de la conciliation sans avoir besoin d’aller en justice.
Par Clémentine Beauchesne